乌海市住房和城乡建设局

关于印发《乌海市物业服务企业进驻及退出住宅小区物业项目指导意见》的通知

乌建局政发〔2025〕17号

各区住房和城乡建设局、房产和物业服务中心，市物业管理协会，各物业服务企业，各相关单位：

　　为规范全市住宅小区物业服务企业进驻及退出，做好物业服务项目管理的衔接工作，保障物业服务活动依法有序进行，维护广大业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》《乌海市住宅物业管理条例》等有关法律法规，结合我市实际，制定了《乌海市物业服务企业进驻及退出住宅小区物业项目指导意见》，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　乌海市住房和城乡建设局      

　　2025年3月10日         

　　
乌海市物业服务企业进驻及退出住宅小区

　　物业项目指导意见

　　第一章  总  则

　　第一条 为了规范物业服务企业进驻及退出住宅小区物业项目的活动，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动正常秩序，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》《乌海市住宅物业管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本意见。

　　第二条 本市行政区域内建设单位、业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业，因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业进驻及退出住宅小区项目管理的活动，适用本意见。

　　第三条 物业服务企业进驻及退出项目服务应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，依法有序、平稳过渡、防止损失产生的原则进行。

　　第四条 市住房和城乡建设局负责全市物业服务企业进驻及退出住宅小区物业项目的政策制定、业务指导工作。

　　各区住房和城乡建设局负责本辖区内物业服务企业进驻和退出住宅小区管理活动的业务指导和监督。

　　各街道办事处负责指导、监督辖区内物业管理项目的移交和监管，组织、指导、协调辖区业主大会工作，调处物业服务企业进驻及退出小区过程中的矛盾纠纷。

　　第五条 房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决物业服务项目遗留问题，为物业服务工作顺利开展提供保证。

　　物业服务企业应当坚持诚信经营的原则，严格履行合同约定、本指导意见规定的进驻及退出程序，做好物业服务的交接工作，保证住宅小区物业服务工作的延续性。

　　物业管理协会应当积极引导、协调物业服务企业依法依规进驻及退出住宅小区物业服务项目。

　　第六条 业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当从物业项目服务的连续、稳定和长远利益出发，慎用辞退权，依法实施解聘和选聘工作，保证广大业主的正常生活秩序。

　　第七条 供水、供电、供气、供热等专业单位应依照各自职责，协助辖区人民政府和有关部门做好物业项目服务退出管理阶段的工作。

　　第二章  进驻及退出

　　第八条 住宅物业的房地产开发建设单位首次选聘物业服务企业前，应当通过招标投标方式公开选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者建设规模小于2万平米的，经项目所在地的区级住房和城乡建设局批准后，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第九条 在承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当在区住房和城乡建设局的指导监督下，按照有关规定和前期物业管理合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行承接查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议。承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

　　第十条 首次业主大会成立时，可以就是否续聘和解聘前期物业服务企业进行表决。决定续聘的，业主委员会应于业主大会决议生效三十日内签订新的物业服务合同。

　　第十一条 建设单位或物业服务企业明确前期合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：

　　（一）建设单位或物业服务企业合同期满不再续约或提前解约的，合同当事人一方应于拟解除合同3个月前书面告知对方，并承担相应违约责任。同时书面报告区住房和城乡建设局和辖区街道办事处，并填写《物业项目服务退出管理情况登记表》（附件）。区住房和城乡建设局和辖区街道办事处接到报告后，应在10个工作日内进行调查处理。经调查确需退出的，应明确退出有关事项。并以书面形式在物业管理区域内公告15日。

　　（二）建设单位应当重新招标投标选聘物业服务企业。若物业项目已具备成立业主大会、业主委员会的，应按规定程序成立业主大会和业主委员会，并选聘新的物业服务企业。

　　（三）新选聘的物业服务企业确定后10日内，建设单位应当将新选聘的物业服务企业相关情况以书面形式告知业主，并抄报区住房和城乡建设局、街道办事处、居民委员会，履行备案程序。

　　（四）建设单位未及时履行选聘责任的，物业服务企业应当及时以书面向区住房和城乡建设局和辖区街道办事处报告。区住房和城乡建设局和辖区街道办事处应督促建设单位及时选聘物业服务企业。

　　（五）前期物业项目服务退出管理中，建设单位因歇业、破产等原因不存在的，物业服务企业应及时书面报告区住房和城乡建设局和辖区街道办事处。区住房和城乡建设局接到报告后10个工作日内应会同街道办事处、居民委员会共同协商，落实筹建业主大会和业主委员会（物业管理委员会），并按规定程序选聘新物业服务企业。

　　第十二条 物业服务企业依据法律规定、合同约定提前解除合同，或合同期满不再续约，业主大会重新选聘物业服务企业接管的，适用以下程序：

　　    （一）在解除合同90日前，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会（物业管理委员会），就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业服务区域内公告15日。同时，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间等以书面形式报送项目所在区住房和城乡建设局备案，并书面告知街道办事处、居民委员会。

　　    （二）拟退出服务项目的物业服务企业，在未正式退出前，应当继续按照服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

　　    （三）物业服务企业应当在解除合同30日前公布物业服务费的收入、支出状况，并将预收的费用退还给业主。

　　第十三条 业主大会依据法律规定、合同约定提前解除合同，或合同期满不再续约，重新选聘物业服务企业接管或决定自主管理物业的，适用以下程序：

　　（一）在解除合同90日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前，将会议相关内容通知全体业主，并同时告知辖区居民委员会，听取居民委员会相关意见并接受街道办事处监督。

　　（二）经半数以上投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内，将解约原因和时间（应当提前60日）书面告知物业服务企业，并在物业服务区域内公告。业主应当按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

　　    业主委员会将解约原因、解约时间和表决结果以书面形式报送区住房和城乡建设局备案，并告知街道办事处、居民委员会。

　　    （三）业主大会可授权业主委员会以招标或协议方式选聘物业服务企业。

　　    业主委员会应将选定物业服务企业制定的物业服务方案提交业主大会，组织全体业主对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，经半数以上投票权数表决通过选聘新物业服务企业的，业主委员会与新物业服务企业签订《物业服务合同》。

　　业主大会应于解除合同前依法完成选聘新物业服务企业工作或自行管理的准备工作。

　　第十四条 双方当事人提前解除合同，或合同期满不再续约，无新物业服务企业接管的，适用以下程序：

　　    （一）在解除合同60日前，业主或业主大会仍未选聘到新物业服务企业，原物业服务企业应当到区住房和城乡建设局备案，并告知街道办事处、居民委员会。

　　    （二）区住房和城乡建设局接到物业服务企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处到项目小区听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见，并就继续服务做好协调沟通工作。

　　（三）经协调，双方当事人无法达成一致意见的，区住房和城乡建设局和街道办事处应当指导居民委员会、物业服务企业和业主委员会就服务方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上制定服务预案。

　　（四）不具备成立业主大会条件的或由于相关原因未能成立的，应当在街道办事处的指导下成立物业管理委员会，物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理有关事项。

　　（五）区住房和城乡建设局、街道办事处应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主大会与新接管的物业服务企业签订《物业服务合同》。

　　第十五条 业主大会会议可以采用以下表决方式:

　　（一）现场集中开会讨论表决；

　　（二）书面征求意见表决；

　　（三）利用乌海市智慧物业监管平台电子投票功能表决。

　　街道办事处和居民委员会监督指导召开业主大会会议，会议议题应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方可有效。表决结果由业主委员会、居民委员会在物业区域内公示7日，业主委员会、居民委员会可以聘请公证机构对表决过程和结果进行公证。

　　第十六条 有下列情形之一的，当事人一方不得提出物业项目服务退出管理事宜：

　　（一）物业尚未交付或投入使用的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同（除合同约定情形外），退出物业项目服务管理；

　　（二）前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理；

　　（三）同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

　　第十七条 有下列情形之一的，物业服务企业应退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段性工作未完成为由拒绝退出:

　　（一）前期物业服务期间，开发建设单位按照约定的解除合同条件要求提前解约，按程序选聘新的前期物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的前期物业服务合同生效；

　　（二）前期物业服务合同期限未满或未明确具体期限，业主大会依法依约作出决定解聘原物业服务企业，已选聘新的物业服务企业签订的物业服务合同生效；

　　（三）物业服务合同（含前期）期限届满，业主大会依法生效的表决决定不再续约，并选聘新的物业服务企业，签订的物业服务合同生效；

　　（四）物业服务企业因破产或营业执照注销，致使不能继续履行合同义务的；

　　（五）依法应退出的其他情形。

　　第三章 交接工作

　　第十八条 业主、业主委员会和新旧物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝或不配合办理交接和履行退出义务。原物业服务企业应当按照合同约定和业主大会会议的决定做好退出物业项目的相关工作。

　　第十九条 业主委员会应当督促业主按时交纳物业服务费至合同终止或双方约定之日。

　　第二十条 物业服务企业应当在收到解聘决定或书面告知30日内，就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商，签订退管协议，并妥善处理好历史遗留问题。在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

　　1.物业服务费、利用物业共用设施所得等收益余额和相关账册；

　　2.物业档案资料；

　　（1）竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

　　（2）技术资料。包括小区监控系统、电梯、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护、更新、改造等资料；

　　（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（4）业主名册；

　　（5）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料；

　　3.物业用房、共用设施设备。

　　第二十一条 原物业服务企业在征得业主委员会同意后，可向合法选聘的新物业服务企业直接办理移交手续，并由业主、业主委员会监督确认。交接日当天，街道办事处及居民委员会应当派员参加移交手续。

　　新物业服务企业接管后，业主委员会应当将相关资料移交新的物业服务企业，新物业服务企业应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

　　新物业服务企业不得强行接管物业。

　　第二十二条 业主、业主委员会在物业服务企业退出物业项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的，街道办事处应当组织召集物业管理相关会议进行协调解决。

　　第二十三条 新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地住房和城乡建设局办理相关备案手续。

　　第二十四条 物业项目所在地的接单办事处应当加强对物业服务企业交接工作的监管，在企业办理交接至退出物业项目期间，维持正常的物业管理秩序。

　　第四章 责  任

　　第二十五条 建设单位不得要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业。物业服务企业不得承接未经查验的物业，物业服务人擅自承接未经查验的物业，因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

　　第二十六条 业主委员会或者居民委员未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业所在地街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同约定协商解决。如协商不成，可申请物业项目所在地街道办事处、区住房和城乡建设局调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。

　　第二十七条 物业服务合同依法解除或者终止后，原物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，物业项目所在地的街道办事处应当责令限期退出；逾期拒不退出的，或退出时未按照规定办理交接手续、未按照规定移交资料的，按照《乌海市物业服务企业信用评价管理办法》有关规定，扣除当年度信用分值900分，并作为不良行为记录向社会公布。

　　原物业服务企业逾期拒不退出物业项目管理的，业主、业主委员会可依法通过司法程序，可持生效的胜诉判决书请求人民法院强制执行。

　　第二十八条 新物业服务企业违法违规进驻物业项目管理的，物业项目所在地的住房和城乡建设局或者街道办事处责令限期撤出。逾期拒不撤出的，扣除当年度信用分值900分，并作为不良行为记录向社会公布。

　　第五章 附  则

　　第二十九条 各区住房和城乡建设局可根据本意见，结合各区实际，制定具体的实施办法。

　　第三十条 本意见由乌海市住房和城乡建设局负责解释。

　　第三十一条 本意见自发布之日起施行，原《乌海市物业服务企业退出服务项目指导意见》（乌建局政字〔2020〕34号）同时废止。

　　附件：物业项目服务退出管理情况登记表

　　附件：

　　物业项目服务退出管理情况登记表

　　                                 年    月    日

　　此表送区住建局、街道办事处、社区各一份