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关于《乌海市住宅物业管理条例(草案)》公开征求意见的公告

《乌海市住宅物业管理条例(草案)》已经市九届人大常委会第三十五次会议第一次审议通过。为了进一步提高立法质量,广泛征求社会各界意见,现将条例草案向社会公开征求意见,欢迎社会各界人士踊跃参与、积极建言献策。意见建议请于12月12日前,以信件、传真、电子邮件、网站留言等方式反馈乌海市人大常委会法制工作委员会。

 

联系人:李佳

联系电话:0473-2999796 0473-2999905(传真)

电子邮箱:whrdbgt@126.com

通讯地址:市政府A座706室

邮编:016000

 

乌海市人大常委会办公室

2021年11月12日 


 

乌海市住宅物业管理条例(草案)

第一章 总 则

第一条【立法目的】为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,营造良好的生活环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】本市行政区域内的住宅物业管理及监督活动,适用本条例。

第三条【市场规则】物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业管理市场规则,维护享受物业服务并依法付费的市场秩序,优化市场环境。

第四条【体制机制】市、区人民政府应当建立物业管理资金投入保障机制,加强老旧小区改造,在具备条件住宅小区设置充电桩,为条件成熟的步梯楼加装电梯,对配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域进行综合治理,逐步实现住宅区域物业管理全覆盖。

市、区人民政府应当推动住宅物业管理服务向居住社区、小区延伸,制定部门权责清单,全面开展行政执法进小区,适时开展联合执法。

区人民政府应当在街道办事处(镇人民政府)设立物业管理专门机构,配备物业管理专职人员,并落实工作经费。

第五条【党建引领】 建立党领导下的住宅物业管理机制,推进物业服务党建全覆盖,推动物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中成立党组织,发挥党建引领作用。新成立业主委员会中共党员占半数以上。

将住宅小区物业管理纳入基层社会治理体系,统筹解决物业管理重大问题,构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与,协商共建的物业管理工作格局。

第六条【党建引领】 建立社区、街道、行业党组织引领下的物业管理矛盾纠纷调解机制,依托党建联席会、议事会、恳谈会等,积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。

设立物业纠纷人民调节组织,构建物业纠纷人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”工作机制,重点调解物业服务人与业主以及业主之间的矛盾纠纷。

第七条【突发事件应对】发生突发紧急事件时,街道办事处(镇人民政府)应当落实上级人民政府依法采取的各项应急措施,指导物业服务人开展相应级别的应急工作,并给予物资和资金支持。

物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处(镇人民政府)指导下积极配合居民委员会(村民委员会)开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施。

第八条【行业自律】物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制团体标准、调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。

鼓励物业管理专业评估机构和人员为物业管理相关主体提供咨询、培训、评价、检验、监督等服务。

第九条【职责分工】市住房和城乡建设管理部门是本市住宅物业管理行政主管部门,履行下列职责:

(一)贯彻执行国家、自治区物业管理相关法律法规,研究制定本市物业管理相关政策、制度并组织实施;

(二)指导和监督区住房和城乡建设管理部门开展物业管理工作;

(三)制定临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关行业标准;

(四)组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训;

(五)协同相关部门实施物业管理方面的监督管理职责。

第十条【职责分工】区住房和城乡建设管理部门是本辖区住宅物业管理行政主管部门,履行下列职责:

(一)贯彻执行物业管理相关政策和制度;

(二)负责依法划定、调整物业管理区域;

(三)指导和监督前期物业管理招标投标、物业承接查验、维修资金使用等物业管理活动;

(四)组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会委员开展培训;

(五)指导街道办事处(镇人民政府)实施与物业管理相关的工作;

(六)协同相关部门落实物业管理方面的监督管理职责。

第十一条【职责分工】街道办事处(镇人民政府)履行下列职责:

(一)组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举、换届和物业管理委员会组建,并办理相关备案手续;

(二)指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;

(三)参加物业承接查验,指导、监督辖区内物业管理项目的移交和接管;

(四)指导、监督物业服务人依法履行义务,调处物业服务纠纷,统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。

居民委员会(村民委员会)在街道办事处(镇人民政府)的指导下开展具体工作,建立党建引领下的物业管理协商共治机制;就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问,引导规范运作;指导、监督物业服务人依法履行义务,调解物业服务纠纷。

第十二条【职责分工】市、区人民政府发展和改革、公安、自然资源、城市管理综合执法、市场监督、消防救援等部门按各自的职责,协同物业管理行政主管部门实施本条例。

(一)市住房和城乡建设管理部门会同市发展和改革部门共同制定本市住宅物业管理收费管理办法,就保障性住房物业服务收费制定基准价格及浮动幅度,并建立动态调整机制。

(二)市、区公安部门负责对本市住宅物业的治安和违反规定饲养动物干扰他人正常生活的行为进行管理;对违反规定出租房屋和从建筑物中抛掷物品以及对制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质、传染病病原体、危险物质等行为进行管理。

(三)市、区自然资源管理部门负责在核发建设工程规划许可证时,按照要求对物业管理用房的配置情况进行审核。

(四)市、区人民政府城市管理综合执法部门应当对住宅物业存在下列行为的单位或个人进行管理:

1.损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构;

2.擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营;

3.违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间;

4.擅自改变物业规划用途;

5.侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

6.擅自拆改供水、排水等管线;

7.违反规定制造超标噪音和光污染、擅自焚烧垃圾造成环境污染、超标排放油烟、废气、废水等。

(五)市、区人民政府市场监督管理部门负责对物业服务人不按照合同约定收取费用、物业服务质价不符等行为进行管理。

(六)市、区消防救援部门应当对住宅物业存在下列行为的单位或个人进行管理:

1.擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱停车辆以及乱堆乱放杂物等方式,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道;

2.损坏消防设施;

3.违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电。

第二章 前期物业管理

第十三条【物业区域备案】新建物业出售前,建设单位应当持建设用地规划许可证和规划总平面图等相关文件到区住房和城乡建设管理部门进行物业管理区域备案。

第十四条【区域划分原则】物业管理区域应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区治理等因素,具体按照以下规定划定:

(一)建设用地规划许可证或者不动产权证确定的红线图范围一般划定为一个物业管理区域,但用地红线范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、公共市政管线设施、社区及公共配套设施等不得划入物业管理区域;

(二)已投入使用的物业,共用设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;

(三)已投入使用的毗邻物业,规模较小的,依法经各自的业主大会同意后,可以划定为一个物业管理区域。

第十五条【物业用房配置】建设单位应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房的面积、位置应当在房屋买卖合同中载明,物业管理用房归全体业主共同所有。

物业管理用房应当按照下列规定配置:

(一)物业管理用房按照物业管理区域内建筑总面积的千分之三的比例,且最低不少于一百平方米配置;分期开发建设的物业,应当在先期开发的区域一次性规划设计物业管理用房;

(二)地面以上独立成套的房屋,具备供水、供电、供暖、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置;

(三)没有配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于四层;

(四)物业管理用房配置的位置本着方便业主办理事宜且不影响业主生活的原则。

第十六条【物业用房审查】建设单位编制建设项目设计方案时,应当遵循一个物业管理区域配套建设独立使用的物业管理用房的原则。

市自然资源管理部门在核发建设工程规划许可证时,应当审核配套建设的物业管理用房是否符合建设项目配套建设指标的要求,不符合配套建设指标要求的,不予核发建设工程规划许可证。

第十七条【承接查验】在承接新建物业前,物业服务人和建设单位应当在区住房和城乡建设管理部门的指导监督下,按照有关规定和前期物业管理合同的约定,对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行承接查验,确认现场查验结果,形成查验记录,签订物业承接查验协议。承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改。

建设单位不得要求物业服务人承接不符合交付条件或者未经查验的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业,物业服务人擅自承接未经查验的物业,因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。

第十八条【承接查验条件】实施承接查验的物业,应当具备下列条件:

(一)取得建设工程竣工验收、消防验收等合格证明文件;

(二)供水、排水、供电、供暖、供气、通信、安防、公共照明、有线电视等设施设备已按照规划设计要求建成,专有部分和共有部分的供水、供电、供气、供暖已安装经检验合格的独立计量器具,且已依法办理手续;

(三)道路、绿地、安防和物业管理用房等公共配套设施和生活垃圾分类投放和收运等公共服务设施已按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(四)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书;

(五)物业使用、维护保养、管理的相关技术资料完整齐全;

(六)法律、法规等规定的其他条件。

第十九条【物业移交】建设单位应当在签订物业承接查验协议后,及时向物业服务人移交共用部位、共用设施设备。

建设单位与物业服务人应当对交接共用部位、共用设施设备签署书面物业交接记录。物业交接记录应当包括移交资料明细、共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。

第二十条【分期开发物业移交】物业项目分期开发建设的,建设单位与物业服务人可以根据开发进度分期办理物业交接手续,在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

建设单位应当自物业交接后三十日内,持承接查验资料到属地街道办事处(镇人民政府)备案,承接查验资料包括临时管理规约、建设单位移交资料清单、承接查验协议、查验记录、交接记录等,物业服务人应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。

第二十一条【房屋交付】建设单位应当按照法律、法规规定和商品房买卖合同约定,向物业买受人交付房屋。建设单位与物业买受人应当签署房屋交付文件。

建设单位不得将不符合交付条件的物业交付业主使用,建设单位交付的物业符合法律、法规规定和商品房买卖合同约定的,物业买受人不得拒绝接收。

建设单位委托物业服务人向物业买受人交付房屋的,建设单位和物业服务人应当签订委托协议,对委托的事项、权限、期限等作出约定。物业服务人向物业买受人交付房屋时,应当向物业买受人出示委托协议。

第二十二条【物业费交纳】物业买受人应当自签署房屋交付文件之日起,按照前期物业管理合同约定交纳物业管理费。

物业买受人无正当理由不接收房屋的,物业买受人应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之日起,按照物业买卖合同的约定交纳物业服务费。

物业管理区域内业主空置的房屋、车位等,物业服务费按全额的60-80%缴纳。

经多次催交业主仍拒不交纳物业费的,物业服务人可向人民法院提起诉讼,并将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。

第三章 业主大会和业主委员会

第二十三条【业主委员会的成立】业主可以按照规定成立业主大会并选举产生业主委员会,由业主自行决定本区域的物业管理事务。

业主委员会是业主大会的执行机构,对全体业主负责,接受业主监督,业主委员会应当自成立之日起七日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向街道办事处(镇人民政府)备案,备案完成后街道办事处(镇人民政府)应当向业主委员会出具备案回执。业主委员会应当持备案回执刻制业主委员会印章,业主委员会印章应当刻制业主委员会的名称和届别。需要使用业主委员会印章时,应当有业主委员会过半数委员签字同意。

任何单位或者个人不得阻挠业主依法召开业主大会会议或者成立业主委员会。

第二十四条【业主委员会的管理】业主委员会成员有下列情形之一的,应当暂停履行职责,并由业主委员会或者社区居民委员会(村民委员会)提请业主大会终止其委员资格:

(一)不具备与业主委员会工作相适应的健康条件的;

(二)本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域内的物业服务企业有利害关系的;

(三)被人民法院列为失信被执行人的;

(四)发生其他不宜担任业主委员会成员情形的。

第二十五条【业主表决系统】市住房和城乡建设管理部门应当建立完善本市业主决策电子投票系统。区住房和城乡建设管理部门应当建立完善本市业主决策电子投票系统中的电子投票数据库。业主大会应当优先采用本市业主决策电子投票系统进行表决。

第四章 物业管理服务

第二十六条【服务企业从业条件】从事物业管理的企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供物业管理专业服务的能力。

第二十七条【物业管理模式】业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理;委托物业服务人提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务人提供物业管理。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护,应当由符合资质的专业机构实施。

第二十八条【物业人选聘】业主共同决定由物业服务人提供物业管理的,可以授权业主委员会或者物业管理委员会进行招标,继续聘用原物业服务人的除外。

业主与物业服务人对收费标准不能达成一致意见的,双方可以委托专业评估机构评估。

鼓励业主通过市住房和城乡建设主管部门建立的招投标平台选聘物业服务人。

第二十九条【项目负责人报备】物业服务人应当在物业管理区域指派一名项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的社区报到,在社区的监督、指导下参与社区治理工作。

第三十条【电梯使用和催收物业费】物业服务人应当对电梯等特种设备及时维护、维修以保障其正常使用,不得限制业主以合理的方式使用电梯运送砂石、水泥等装修材料,不得擅自停止使用电梯。

业主应当在保证安全的情况下使用电梯,对电梯造成损坏的应予以赔偿。

物业服务人不得向业主强行推荐装修企业和材料以及吊装人,不得以限制购买水电费和停用门禁卡及电梯的方式催收物业服务费。

第三十一条【服务和收费标准的评估】区住房和城乡建设管理部门、街道办事处(镇人民政府)、社区可以根据物业管理标准和治理要求,委托专业评估机构对物业服务人参与社区治理情况和物业管理状况进行评估。

物业管理相关主体可以委托专业评估机构对物业承接和查验、物业管理标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业管理质量等进行评估。专业评估机构应当按照本市相关规定提供专业服务,提供客观、真实、准确的评估报告。

第三十二条【诚信体系建设】市住房和城乡建设管理部门应当根据物业管理合同履行、投诉处理和日常检查等情况,建立物业管理企业诚信档案,对物业服务人实施分类监管,建立激励和惩戒制度。

市住房和城乡建设管理部门在征求街道办事处(镇人民政府)意见的基础上,建立物业服务企业“红黑”名单制度,推动形成优胜劣汰的市场环境。对物业管理企业实行信用分级监管,强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。

由市人民政府形成我市物业信用评价体系。

第三十三条【物业档案管理】物业服务人应当建立、保存下列档案和资料:

(一)小区共有部分经营管理档案;

(二)小区监控系统、电梯、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;

(三)住宅装饰装修管理资料;

(四)业主名册;

(五)物业管理活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第三十四条【物业费定价方式】市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业管理项目清单,明确物业管理内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业管理项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

第三十五条【物业服务人的选聘和解聘】物业服务合同期限届满前六个月,业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人,并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的,双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的,应当提前九十日书面告知业主委员会或者物业管理委员会。

物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定,物业服务人按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出解除合同的,应当提前六十日书面告知对方。

第三十六条【物业的交接】业主共同决定解聘物业服务人的,物业服务人应当自接到通知之日起六十日内履行下列交接义务,并且退出物业管理区域:

(一)移交物业共用部分;

(二)移交本条例三十二条规定的档案和资料;

(三)结清预收、代收的有关费用;

(四)物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务人不得以业主欠交物业费为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的,或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处(镇人民政府)报告,并依法向人民法院提起诉讼,要求原物业服务人退出物业管理区域。

物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当加强对物业服务人交接工作的监管。原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间,维持正常的物业管理秩序。

新物业服务人不得强行接管物业,按照约定承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

第三十七条【物业管理应急机制】本市建立应急物业管理机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处(镇人民政府)应当组织有关单位确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业管理的,街道办事处(镇人民政府)应当将服务内容、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示,费用由全体业主承担。

应急物业管理期间,街道办事处(镇人民政府)应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第五章 物业的使用和维护

第三十八条【禁止行为】业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定,按照规划用途合理、安全使用物业。

业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌,超荷载存放物品;

(二)将无防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室和书房的上方;

(三)违章搭建建筑物、构筑物,挖掘地下空间;

(四)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;

(五)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,在规定区域外停放车辆;

(六)占用、损坏或者擅自移动物业共用部位、共用设施设备;

(七)私设地桩、地锁占用公共绿地、公共道路;

(八)擅自设置摊点和集贸市场;

(九)随意倾倒垃圾、杂物,侵占和毁坏绿地;

(十)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

(十一)在楼道等业主共有部位堆放物品;

(十二)违反规定饲养动物;

(十三)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品,排放有毒有害气体和废弃物,发出超过规定标准的噪音;

(十四)在公共门厅、楼梯间、疏散通道、安全出口停放车辆或者为电动车辆充电;

(十五)乱拉乱改电线,拆改智能化设施设备;

(十六)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十七)将阀门、检查口以及主管道等封闭、遮挡;

(十八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

物业服务人、业主、物业使用人发现有前款所列行为之一的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,及时报告有关管理单位,有关管理单位应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第三十九条【车位、车库管理】物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的,应当以租赁的方式提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

第四十条【维修资金收缴】物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度,按照规定足额交纳专项维修资金。市住房和城乡建设管理部门应当根据有关规定制定具体标准,报市人民政府批准后执行,并根据实际情况适时调整。

业主首次申请不动产登记时,不动产登记机构应当查验申请人已足额交纳专项维修资金的相关凭证。业主转让物业、办理转移登记后,转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成物业灭失的,专项维修资金余额归业主所有。

第四十一条【维修资金管理和用途】专项维修资金属于业主所有,应当用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

专项维修资金由区住房和城乡建设管理部门代管,存入银行专用账户。

市住房和城乡建设管理部门应当优化专项维修资金使用流程,简化申请材料,缩短审核时限。建立紧急维修事项清单,符合清单内容的,业主委员会可直接申请使用维修资金,尚未产生业主委员会的,由街道办事处(镇人民政府)或社区组织代为维修,并从维修资金中列支相关费用。因排水、消防设施、电梯等紧急事项使用维修资金的,维修工程完成后,应当公开维修资金使用总额及业主分摊情况。

第四十二条【专营单位职责】新开发建设项目,建设单位应当接受设施设备专业运营单位监督,按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备;经验收合格,将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业运营单位承担维修、养护和更新改造责任。

已入住项目,物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的,物业服务人应当立即报告相关专业运营单位;专业运营单位应当及时采取措施,排除故障。

专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造,需要进入物业管理区域的,业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合,不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

第四十三条【安全隐患的处理】建筑物共有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务人报经业主委员会、物业管理委员会同意,或者按照管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由相关业主承担。

街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会应当加强辖区内建筑物安全隐患排查,对整体或局部存在危险的房屋,应当采取拆除或加固措施,彻底消除安全隐患。

第六章 法律责任

第四十四条【处罚条款】建设单位未按照本条例第十三条规定进行物业管理区域备案的,由市、区人民政府城市管理综合执法部门责令限期改正,逾期未改正的处一万元以上十万元以下罚款。

第四十五条【处罚条款】违反本条例第十七条第二款规定建设单位和物业服务人交接不符合交付条件或者未经查验的物业的,由市、区人民政府城市管理综合执法部门责令限期改正,逾期未改正的对建设单位和物业服务人分别处一万元以上十万元以下罚款。因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,建设单位和物业服务人应当依法共同承担赔偿责任。

第四十六条【处罚条款】建设单位违反本条例第二十条第二款规定未到属地街道办事处(镇人民政府)进行承接查验备案的,由市、区人民政府城市管理综合执法部门责令限期改正,逾期未改正的对建设单位处一万元以上十万元以下罚款。

第四十七条【处罚条款】建设单位违反本条例第二十一条第二款规定将不符合交付条件的物业交付业主使用的,由市、区人民政府城市管理综合执法部门责令限期改正,逾期未改正的对建设单位处一万元以上十万元以下罚款。

第四十八条【处罚条款】违反本条例第二十三条第五款规定单位或者个人阻挠业主依法召开业主大会会议或者成立业主委员会的,由市、区公安部门责令限期改正,逾期未改正的对相关单位或者个人处五百元以上二千元以下罚款。

第四十九条【处罚条款】物业服务人违反本条例第三十条规定的,由市、区人民政府城市管理综合执法部门责令限期改正,逾期未改正的对相关单位或者个人处一万元以上十万元以下罚款。

第五十条【处罚条款】违反本条例三十二条第二款规定进入物业服务企业“黑”名单,并严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员,依法清出物业市场。

第五十一条【处罚条款】违反本条例第三十八条规定的第二款第(一)至(十三)项规定的,由市、区人民政府城市管理综合执法部门责令限期改正,逾期未改正的对相关单位或个人处一千元以上一万元以下罚款。

第五十二条【处罚条款】违反本条例第三十八条第二款第(十四)至(十五)项规定的,由市、区消防救援部门责令限期改正,逾期未改正的对相关单位或个人处一千元以上一万元以下罚款。

第五十三条【处罚条款】违反本条例第三十八条第二款第(十六)至(十七)项规定的,由市、区公安部门责令限期改正,逾期未改正的可对相关单位或个人处一千元以上一万元以下罚款。

第五十四条【处罚条款】违反本条例规定,市、区人民政府物业管理行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章 附 则

第五十五条【施行时间】本条例自2022年 月 日起施行。

第五十六条【参照范围】非住宅物业可参照本条例执行。

 

 

关于《乌海市住宅物业管理条例

(草案)》的说明

一、制定《条例(草案)》的必要性

物业管理关系广大人民群众的切身利益,对于优化人居环境、维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。为深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神,全面落实《民法典》、住建部等十四部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》有关要求,解决当前我市物业管理中存在的问题,进行物业管理立法非常必要。

二、《条例(草案)》主要内容及说明

《条例(草案)》分为七章,共56条,分别为第一章总则;第二章前期物业管理;第三章业主和业主委员会;第四章物业管理服务;第五章物业的使用和维护;第六章法律责任;第七章附则。

(一)第一章总则

总则是概括性、原则性规定。明确了立法目的、适用范围、市场规则、体制机制、党建引领、突发事件应对、行业自律。也明确了各相关行政部门职责分工,具体包括市、区住房和城乡建设管理部门、发展和改革部门、公安部门、自然资源部门、城市管理综合执法部门、市场监督部门、消防救援部门,街道办事处(镇人民政府)。理顺了物业管理体制,落实属地管理责任,并强调各类行政执法单位共同参与、协同工作,充分体现共建共治。

(二)第二章前期物业管理

主要明确了物业管理区域、物业用房、承接查验、物业移交、房屋交付、物业费交纳的内容,规范了前期物业服务,尤其是针对目前群众反映强烈的前期物业服务费虚高,物业费与服务质量不匹配,空置房屋或车位物业费用收缴等实际问题作出规定。

(三)第三章业主和业主委员会

主要规范了业主委员会的成立、管理,规定终止业主委员会委员的情形,明确了业主表决系统,有效解决我市业主大会召开难、业主委员会成立难、业主委员会乱象等问题。

(四)第四章物业管理服务

主要明确了服务企业从业条件、物业管理模式、物业人选聘、项目负责人报备、电梯使用和催收物业费、服务和收费标准评估、诚信体系建设、物业档案管理、物业费定价方式、物业服务人的选聘和解聘、物业的交接、物业管理应急机制,对我市物业管理服务进行了细致的规定,特别是将有序的竞争机制引入交易过程,明确了原物业服务人退出的时限和禁止的行为,解决现实中原物业服务人以各种理由拒绝退出住宅小区的问题,进一步加强物业服务行业的诚信管理。

(五)第五章物业的使用和维护

主要规定了业主、物业使用人、物业服务人的禁止行为,专营单位的职责,安全隐患的处理,对维修资金收缴、管理和用途进行了更加明确的规定,对车位、车库的管理进行了明确要求,解决现实中地下停车位只卖不租的问题。

(六)第六章法律责任

对违反本条例的行为,法律法规已作出具体处罚规定的,不重复规定。明确了监管人员责任和违法者责任。

(七)第七章附则

明确了施行时间和参照范围。 

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