| 类型 | 事件投诉 |
| 主题 | 关于澳林花园项目土地抵押权人乌海市鑫盛典当有限公司的抵押权被侵害的紧急情况反映 |
| 信件内容 | 尊敬的乌海市领导，您好！ 本人是乌海市鑫盛典当有限公司（以下简称“鑫盛典当公司”）的代理律师，相关部门调整乌海市海勃湾区澳林花园项目规划、颁发预售许可证、将新增商业网签在市住建局名下、为该项目购房者办理不动产权证，侵害了澳林花园项目土地抵押权人鑫盛典当公司的抵押权利。乌海市相关部门应尽快采取相应补救措施，保障鑫盛典当公司的合法权益。具体情况如下： 一、基本事实 根据鑫盛典当公司的介绍和相关材料，2013年9月6日，鑫盛典当公司与内蒙古景瑞隆房地产开发有限责任公司（以下简称“景瑞隆公司”）签订《土地典当抵押借款合同》，景瑞隆公司向鑫盛典当公司借款2500万元，景瑞隆公司将其位于乌海市海勃湾区滨河新区B-15号国有土地使用权【土地使用权证号：乌国土资海勃湾分国用（2011）第04409号】抵押给鑫盛典当公司，乌海市国土资源局海勃湾分局为鑫盛典当公司颁发了《土地他项权证明书》。借款到期后，景瑞隆公司未赎当，截至目前，景瑞隆公司拖欠鑫盛典当公司借款本息已达一亿多元。 本人前往乌海市相关部门进行调查了解，获知信息如下： 第一，相关部门正在为部分购房者办理不动产权证。相关部门从未通知鑫盛典当公司、更未征得鑫盛典当公司同意，便正在为部分购房者办理不动产权证。 第二，乌海市住建局颁发澳林花园项目预售许可证时未征得鑫盛典当公司同意。乌海市住建局于2014年7月、2014年11月、2020年12月，分别针对“澳林花园小区8＃、9＃商住楼”“澳林花园1＃、2＃商住楼商铺部分”“澳林花园住宅小区1-3号商业楼”颁发预售许可证，但均未征得土地他项权人鑫盛典当公司的同意。 第三，相关部门变更澳林花园项目土地用途、容积率，增加9500平方米配套商业，均未征求他项权人鑫盛典当公司的意见。 第四，相关部门在没有法律依据和合同依据的情况下，将澳林花园住宅小区1号-3号商业楼网签在乌海市住建局名下。 二、法律分析 我们认为，有关部门的部分具体行政行为违反了相关法律、法规、规章的规定，侵害了鑫盛典当公司的合法权益，上述情形包括： 1.为澳林花园项目部分购房者办理不动产权证的行为 《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号）第三条第二款规定：“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 根据上述规定，在《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，不动产登记部门不得办理不动产转移登记。2013年，乌海市国土资源局海勃湾分局向鑫盛典当公司颁发《土地他项权证明书》，鑫盛典当公司对澳林花园项目土地享有抵押权。在景瑞隆公司未按期履行债务的情况下，未经鑫盛典当公司同意，景瑞隆公司不得转让抵押财产，不动产登记机关也不得办理转移登记。而乌海市不动产登记机关却在未征得鑫盛典当公司同意的情况下，为澳林花园项目部分购房者办理不动产权证，严重违反了法律规定，侵害了抵押权人鑫盛典当公司的合法权益。 2.调整澳林花园项目规划，变更土地用途和容积率，增加9500平方米配套商业的行为 根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款等规定，相关部门调整澳林花园项目规划，应听取作为利害关系人鑫盛典当公司的意见。但是，在该项目规划调整过程中，相关部门一直未与鑫盛典当公司取得联系，更没有听取鑫盛典当公司的意见，违反了上述规定。 3.为澳林花园项目颁发预售许可证，将修改规划后新增的1号-3号商业楼网签在乌海市住建局名下的行为 根据行政许可法的规定，以及原建设部《城市商品房预售管理办法》关于预售许可的规定，再结合前述《中华人民共和国物权法》及《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》等规定，乌海市相关部门为澳林花园项目颁发预售许可证的行为，以及将新增商业网签至乌海市住建局名下的行为，完全无视鑫盛典当公司作为利害关系人的权利，违反了上述相关规定，侵害了鑫盛典当公司的合法权益。 综上所述，相关部门撇开他项权人鑫盛典当公司，变更项目规划、发放预售许可、甚至直接给购房者办证的行为，违反了多项国家法律、法规、规章的规定。这些行为不仅仅是对鑫盛典当公司抵押权的漠视，更是对我国抵押担保法律制度的藐视和挑战。这种漠视和藐视所产生的影响，将远超过对鑫盛典当公司这一家企业的影响，将会严重损害乌海市政府公信力，打击乌海市所有他项权人的信心，必将挫伤各类金融机构等主体为企业提供融资的积极性，也会助长债务人逃避债务的不法动机，如事件发酵，将会极大损害乌海市在全国的形象，损害乌海市的营商环境，进而不利于乌海市的经济发展和社会稳定大局。 三、意见和诉求 我们认为，在未经他项权人鑫盛典当公司同意的情况下，相关部门给澳林花园项目购房者办理不动产权证等行政行为违法。建议相关部门采取如下补救措施： 第一，立即停止给澳林花园项目购房者办理不动产权证； 第二，若已经给部分购房者办理了不动产权证，则应立即撤销已办理的不动产权证； 第三，此后相关部门作出任何涉及澳林花园项目的决策前，请及时告知鑫盛典当公司，保障鑫盛典当公司的知情权、参与权、同意权和优先受偿权。 如相关部门拒绝与本人或鑫盛典当公司联系，或者不积极解决相关问题，鑫盛典当公司将继续向上级部门及国家有关部门进行反映，并保留采取一切合法途径进行救济的权利，直至问题解决！ |
| 姓名 | 张** |
| 添加时间 | 2022年09月27日 |
| 回复时间 | 2022-10-14 16:48:30 |
| 办理单位 | 乌海市市域社会治理中心 |
| 办理状态 | 已完结 |
| 办理结果 | 您好，您反映的公司间的纠纷问题超出受理范围，建议通过法律途径解决。 |
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